Юридические аспекты

Для Вас, как для покупателя, существуют две группы документов, которые должны быть подготовлены к сделке на вторичном рынке. Причем часть из них – это задача стороны продавца, а часть – задача Вашего риэлтора.

Названия документов могут меняться, как, впрочем, и сам список документов, поэтому перечислим только их общие черты. Помните, что тщательный контроль всех необходимых документов должны осуществлять опытные специалисты.

Первая группа – документы, необходимые для регистрации перехода права:

• документы, получаемые в БТИ, описывающие продаваемую квартиру,
• документы, удостоверяющие право собственности продавца на данную квартиру,
• документы, удостоверяющие то, что не были ущемлены права иных лиц, имеющих отношение к квартире (к примеру, детей).

Вторая группа документов – это документы, которые необходимы именно Вам для контроля ситуации с квартирой:

• расширенная выписка из домовой книги,
• копии или даже оригиналы документов по предыдущим переходам права на данную квартиру,
• копии всех правоустанавливающих документов,
• документы из эксплуатирующей организации по отсутствию задолженностей за квартирой,
• необходимые документы по взаимоотношениям в семье продавца, заверенные нотариусом (никто не должен иметь претензий к сделке),
• передаточный акт по квартире.

Критически важной является юридическая чистота квартиры. Квартира не должна быть оспариваема в суде или находиться в залоге. Правоустанавливающие документы не должны вызывать сомнений. Тщательно должно быть проверено отсутствие возможных требований со стороны третьих лиц (родственников или тех, кто был в ней прописан ранее).

Что может настораживать?

Во-первых, слишком частое число сделок с данной квартирой за последние годы. Во-вторых, то, что квартира продаётся по доверенности. В третьих, то, что квартира получена в наследство и продаётся как можно быстрее.

Для большего спокойствия можно прибегнуть к страхованию титула, обычно оно стоит до 1% от стоимости квартиры. В этом случае страховая компания должна будет покрыть Ваши убытки и взять на себя судебные издержки. Однако следует понимать, что подобное развитие событий не в ее интересах. Поэтому, чтобы Ваш случай не был в итоге признан нестраховым, обязательно проконсультируйтесь заранее с грамотным специалистом.

Юридические особенности покупки квартиры в новостройке

Главной задачей здесь является выяснить, в какой степени продавец имеет право продавать данную квартиру и какое отношение к ней имеет юридическое лицо, с которым Вы заключаете договор. Идеальным для Вас случаем является продажа по Федеральному Закону №214 (ФЗ-214). В этом случае Ваш договор инвестирования пройдёт государственную регистрацию.

К сожалению не все интересные новостройки продаются по ФЗ-214. Вам могут предложить целый спектр договоров, от предварительного договора (который намечает в дальнейшем подписание полноценного договора) до вступления в кооператив, где Ваши деньги рассматриваются как некий обеспеченный квартирой пай. В этом случае необходима как минимум консультация со специалистом, а лучше – полноценная юридическая экспертиза всей ситуации.

Отдельным моментом является окончательный пересчет стоимости квартиры после того как дом построен и квартиры прошли обмеры БТИ. В договоре Вы должны четко прописать – как проводится пересчет и какова цена квадратного метра.

После того как Вы примете квартиру в новостройке, Вам предложат вступить в ТСЖ, связанное с новым домом. Это не является обязательным для Вас. Как не являются обязательными многие навязываемые платежи.